Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften im Belegenheitskanton mit monistischem System (Kantone ZH, SZ, UR, BE, BS, BL, NW, TI, JU).
Das folgende Beispiel zeigt den Kauf der Liegenschaft A im Kt. ZH, mit Aktivierung im Bilanzkonto “Liegenschaft A” unter den Aktiven für 100K.
| 01.02.2022 Liegenschaft A an Bank, 100K
Per 30.06.2022 werden 50K wertvermehrender Aufwand (Neuanlage Garten), anstatt zu aktivieren, direkt der dem Aufwandskonto “LSA” der ER belastet.
| 30.06.2022 LSA an Bank, 50K
Per 31.12.2022 wird 1.5% vom Buchwert 100K der Liegenschaft A, also 1.5K, über das Aufwandskonto “LSAS” der Erfolgsrechnung abgeschrieben.
| 31.12.2022 LSAS an Liegenschaft A, 1.5K
Am Ende des Beitrages sind die Hauptjournale mit den Buchungen angefügt.
| Schlussbilanz I (HB) per 31.12.2022 (vor Gewinnverteilung) | Aktiven (a) | Passiven (p) |
| Flüssige Mittel: Bank | 50´000 | |
| Sachanlagen: Liegenschaft A | 98´500 | |
| Kapital: Aktienkapital Unterbilanz (Jahresverlust) | 51´500 | 200´000 |
| Total Aktiven (a) und Passiven (p) | 200´000 | 200´000 |
| Erfolgsrechnung vom 1.1. bis 31.12.2022 (in Staffelform) | Erfolg | |
| Liegenschaftenaufwand “Neuanlage Garten” | -50´000 | |
| Abschreibungen Liegenschaft | -1´500 | |
| Unternehmensergebnis (+Gewinn/-Verlust) | -51´500 |
Steuerfaktoren Gewinnsteuer StSt/GGSt & DBSt:
2022 Gewinnsteuerfaktor StSt 0 (offene Verlustverrechnung – 51’500 / Verfall 31.12.2029)
2022 Gewinnsteuerfaktor DBSt 0 (offene Verlustverrechnung -51’500 / Verfall 31.12.2029)
2022 GGSt, keine Handänderung (Verkauf), somit keine Aufteilung auf die Steuerarten StSt/GGSt
Wir werden nachfolgend sehen, dass 50’000 für die “Neuanlage Garten” beim Verkauf im 2023 bei der GGSt als wertvermehrende Investition geltend gemacht und auch so vom Steueramt veranlagt wird. Handelsrechtlich hätte diese Investition aktiviert werden müssen, wäre also nicht direkt der Erfolgsrechnung zu belasten gewesen.
Eine steuerliche Korrektur im Einschätzungs-/Veranlagungsverfahren pro 2022 durch das Steueramt wäre wahrscheinlich nicht erfolgt, da sich beim Gewinnsteuerfaktor nichts verändert (unbeschwert), da noch immer ein Verlust verbleibt, also noch immer mit Gewinnsteuerfaktor 0 einzuschätzen/zu veranlagen wäre.
Steuerperioden mit Gewinnsteuerfaktor 0 sind erst nach vollständiger Verrechnung mit steuerbaren Gewinnen (siebenjährige Verlustverrechnungsperiode) nicht mehr von dispositiver Natur. Für die Steuerperioden, in der sich nach Verrechnung der verrechenbaren Verluste ein positiver Gewinnsteuerfaktor einstellt und der vorangegangen Jahre im Dispositiv, ist mit einer steuerlichen Ueberprüfung zu rechnen. (Bern, 28.06.2023 BR – Nach dem Willen des Parlaments soll die Verlustverrechnungsperiode für Unternehmen von sieben auf zehn Jahre ausgedehnt werden).
Der Wertzuwachsgewinn (Gewinnspanne zwischen Anlagekosten und Verkaufserlös) beim Handel mit Grundstücken unterliegt bei Kantonen mit monistischem System immer der Grundstückgewinnsteuer (GGSt). Die wiedereingebrachten Abschreibungen (Gewinnspanne zwischen Buchwert und Anlagekosten) werden von der Gewinnsteuer (StSt) erfasst werden. Dies erfordert die Aufteilung des Jahresgewinnes auf die 2 Steuerarten StSt und GGSt. Bei der DBSt entfällt eine Aufteilung, d.h. der Jahreserfolg nach eventuell steuerlichen Anpassungen, wird von der Gewinnsteuer erfasst.
Per 30.11.2023 wird nun die Liegenschaft A für 200K verkauft. Innert 30 Tagen nach Handänderung, ist die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer mit allen Unterlagen einzureichen. Der Verkaufsaufwand für die Handänderung und den Vermittler beträgt 10K. Anstatt zu aktivieren, werden die Ausgaben als Aufwand dem Ertragskonto “LSE” direkt der ER erlösmindernd belastet.
| 30.11.2022 LSE an Liegenschaft A, 10K
Der Erlös von 200K wird im Bilanzkonto “Liegenschaft A” verbucht.
| 30.11.2023 Bank an Liegenschaft A, 200K
Betrachtet man den Saldo des Bilanzkontos Liegenschaft A, so stellt man fest, dass ein realisierter Buchgewinn von 101.5K vorliegt, der erfolgswirksam zu verbuchen, da nicht mehr über das Aktivum (Liegenschaft A) verfügt werden kann.
| 30.11.2023 Liegenschaft A an LSE, 101.5K
Das Bilanzkonto “Liegenschaft A” ist nun ausgeglichen, d.h. der Saldo beträgt 0, da veräussert (keine Verfügungsgewalt).
| Schlussbilanz I (HB) per 31.12.2023 (vor Gewinnverteilung) | Aktiven (a) | Passiven (p) |
| Flüssige Mittel: Bank | 240´000 | |
| Sachanlagen: Liegenschaft A | 0 | |
| Kapital: Aktienkapital Verlustvortrag Jahresgewinn | 200´000 -51´500 91´500 | |
| Total Aktiven (a) und Passiven (p) | 240´000 | 240´000 |
| Erfolgsrechnung vom 1.1. bis 31.12.2023 (in Staffelform) | Total | |
| Liegenschaftengewinn (realisierter Buchgewinn) Verkaufsaufwand | 101´500 -10´000 | |
| Liegenschaftenaufwand | 0 | |
| Abschreibungen Liegenschaft | 0 | |
| Unternehmensergebnis (+Gewinn/-Verlust) | 91´500 |
2023 Gewinnsteuerfaktor StSt / Grundstückgewinnsteuer GGSt, s. nachfolgend
2022 Gewinnsteuerfaktor DBSt 40’000 (Jahresgewinn 91’500 ./. offener, anrechenbarer Verlust -51’500)
2023 StSt/GGSt (Sondersteuer):
Besteuerung des Wertzuwachsgewinnes (Ueberschuss des Veräusserungserlöses über die Anlagekosten gemäss folgender StE / Veranlagung GGSt-Veranlagung duch des Gemeindesteueramt für diese Liegenschaft im Kt. Zürich:
| GGSt-Veranlagung Belegenheitskanton ZH, monistisches System | ||
| Veräusserungserlös gemäss Vertrag | 200´000 | |
| Gesamte Anlagekosten: | ||
| Erwerbspreis gemäss Vertrag | 100´000 | |
| Verkaufskosten | 10´000 | |
| Wertvermehrende Investition “Neuanlage Garten” | 50´000 | |
| Total gesamte Anlagekosten gemäss GGSt | 160´000 | -160´000 |
| Wertzuwachsgewinn GGSt, veranlagt | 40´000 |
GSt:
Der durch die GGSt erfasste Wertzuwachsgewinn (40´000) muss für die GSt bei der StSt freigestellt werden, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Im Beispiel sind die resultierenden Grundstückgewinnsteuern nicht berücksichtigt. Wenn per 31.12.2023 noch nicht abgerechnet, kann dafür abgegrenzt werden. Der Steueraufwand ist bei der Gewinnsteuer StSt & DBSt geschäftsmässig begründet, nicht aber bei der GGSt.
| Wiedereingebrachte Abschreibungen GSt bei der StSt | ||
| Gesamte Anlagekosten gemäss GGSt StE/Veranlagung | 160´000 | |
| ./. Buchwert gemäss HB | 98´500 | |
| Wiedereingebrachte Abschreibungen zu Lasten der ER Davon aus: | 61´500 | |
| Laufender Periode eingebracht über den Verkaufserlös – Verkaufskosten (ER/UV) | 10’000 | |
| Vorperiode (2022) – Abschreibungen Liegenschaft A (ER/AV) – Wertvermehrende Investition “Neuanlage Garten” (ER/UV) | 1’500 50’000 |
2023 Gewinnsteuerfaktor StSt 91’500 ./. 40’000 Freistellung GGST ./. 51’500 anrechenbarer Verlust 2022 = 0, die Verluste sind vollständig verrechnet
Kontrolle:
200’000 Verkaufspreis Liegenschaft A
(100’000) Kaufpreis Liegenschaft A
(50’000) Wertvermehrende Investitionen
(10’000) Verkaufskosten
=40’000 Gewinn aus Handel Liegenschaft A
Gewinnsteuerfaktor 2022 StSt & DBSt je 0 (Verlust 51’500)
Gewinnsteuerfaktor 2023 StSt 51’500 ./. 51’500 Verlust = 0
Gewinnsteuerfaktor 2023 DBSt 91’500 ./. 51’500 Verlust = 40’000
Wertzuwachsgewinn GGSt 2023 40’000
Konkret unter Anwendung des amerikanischen Journals zur Erfassung der Geschäftsvorgänge:
Legende:
JP = Juristische Person
HB = Handelsbilanz
ER = Erfolgsrechnung
UV = Umlaufsvermögen
AV = Anlagevermögen
LS = Liegenschaftkonto, Anlagekonto in den Aktiven (a) der HB
LSA = Liegenschaftenaufwand, Konto im Aufwand (A) der ER
LSE = Liegenschaftenertrag, Konto im Ertrag (E) der ER
EP = Erwerbspreis
StSt = Staatssteuer
DBSt = Direkte Bundessteuer
GGSt (Objektsteuer) = Grundstückgewinnsteuer (Wertzuwachs) tritt an die Stelle der GSt StSt
GSt = Gewinnsteuer auf dem Gewinn der JP bei der StSt und DBSt
| Eintrag im Hauptjournal
Unsere Steuerkurse machen fit!
Sie bringen dir die Grundlagen der Gewinn- & Einkommenssteuer sowie der Kapital- & Vermögenssteuer verständlich und in gut verdaulichen Portionen bei.
